De Pen | Prof.dr. P.J. Boelhouwer, Hoogleraar Housing systems aan de TU Delft

Na jaren van VINEX woningbouw komt de Nederlandse woningbouw in een geheel nieuwe periode terecht, waarin het binnenstedelijk bouwen de norm zal zijn. Zo blijkt uit de staat van de Volkshuisvesting dat 80% van de voor woningbouw beschikbare bouwgrond nu in de stad is gelegen. Een zeer forse koerswijziging dus, omdat in de afgelopen jaren dit percentage rond de 30% uitkwam. Ook het type woning dat op deze locaties gebouwd gaat worden, verschilt sterk van de woningtypen uit de VINEX tijd waarin veel grondgebonden eengezinswoningen werden gerealiseerd. In de nieuwe binnenstedelijke locaties zullen voornamelijk appartementen in de wat duurdere prijsklassen de boventoon voeren.

Omdat veel nieuwe ontwikkellocaties op oude industrieterreinen zijn gelokaliseerd, staat de bouw van meer betaalbare woningen sterk onder druk. De vraag die hierbij gesteld kan worden, is of we hier niet dezelfde fout begaan als in de jaren ’60, toen op basis van het modernistisch gedachtengoed van de stedenbouwers een groot deel van Nederland werd volgebouwd met hoogbouw galerijflats. Ook in die tijd waarschuwden veel gedragswetenschappers al dat deze woningen onvoldoende aansloten bij de heersende woonvoorkeuren van veelal jonge gezinnen. Toen zij de kans kregen en in de groeikernen veel grondgebonden woningen met een tuintje werden aangeboden, verlieten deze huishoudens en masse de hoogbouw en werd de bouw van galerijflats door forse vraaguitval uiteindelijk vrijwel gestaakt. Het met 499 woningen grootste flatgebouw uit die tijd, De Knoepert in Venlo is zelfs nooit geheel bewoond geweest en werd in 1999 met veel spektakel opgeblazen.

Net als in de jaren ‘60 zijn stedenbouwers en veelal progressieve stadsbestuurders vrij stellig dat alle heil moet worden gezocht in de bouw van ditmaal geen goedkope maar dure appartementen. Wie hier voorzichtig een kanttekening bij durft te plaatsen, wordt al snel als milieu- of openruimtecrimineel weggezet. De keuze van deze elite is echter net als in de jaren ’60 volledig in strijd met de huidige woonvoorkeuren van woningzoekenden. Zo blijkt uit het meest recente WoON onderzoek van BZK dat van de verhuisgeneigden maar liefst 57% opteert voor een grondgebonden woning (veelal koop). 30% kiest voor een appartement in de huursector, maar dit zijn vooral starters die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Slechts 16% opteert voor een koopappartement. En laten dat nu juist de woningen zijn die de komende jaren volop aangeboden zullen worden! Verder blijkt dat het overgrote deel van de verhuisgeneigden het liefst in een groene woningomgeving verblijft. Deze keuze is door het thuiswerken in de coronatijd alleen maar versterkt. Geconfronteerd met deze voorkeuren, geven sommige stadsadepten aan dat bewoners hier dan maar aan moeten wennen en straks niet anders meer willen. Met het feit dat veel gezinnen momenteel op vrij grote schaal de steden aan het verlaten zijn, wordt dan uiteraard geen rekening gehouden.

Waarom dan toch deze wat roekeloze keuze van onze stadsbestuurders? Wel, één van de belangrijkste redenen is dat men open ruimte en natuur wil besparen. Blijkbaar heeft men bij deze keuze het oor niet te luisteren gelegd bij de vele natuurorganisaties zoals het Wereld Natuur Fonds en ook Staasbosbeheer, die er juist voor pleiten om buiten de steden natuur mogelijk te maken via woningbouw. Op zich toch een voor velen wenkend perspectief. Verhoog het met woningbouw belegd oppervlakte van Nederland van 7 naar 8% en breid het aantal natuurgebieden ten koste van de sterk vervuilende landbouw sterk uit. Een prima businesscase die op veel steun van links tot rechts kan rekenen.

Ook heeft men geen lessen getrokken uit de bouwcrisis in het Verenigd Koninkrijk. Daar concludeerde een parlementaire onderzoekscommissie onder leiding van Sir Letwin immers dat de stagnatie in de bouwproductie niet, zoals aanvankelijk wel werd verondersteld, verklaard kon worden door een gebrek aan locaties of bouwcapaciteit, maar door een niet-marktconforme woningbouwprogrammering. De belangrijkste aanbeveling was om minder dure koopappartementen te bouwen (die in het VK ook nog eens vaak door buitenlandse speculanten worden aangekocht). Ook is het VK begonnen om een aantal nieuwe groeidorpen en -steden te bouwen.

De vraag die we ons op basis van dit alles mogen stellen, is of we binnen een generatie opnieuw de kapitale fout maken door ons niets tot weinig aan te trekken van de heersende woonvoorkeuren. Een ezel stoot zich toch immers niet tweemaal aan dezelfde….