Nieuw concept voor bedrijfshuisvesting. De robuuste sfeer van een havenloods

Het nieuwe concept voor bedrijfshuisvesting STOCK komt op steeds meer locaties in Nederland van de grond. Amsterdam was in 2019 de eerste gemeente waar 34 prefab betonnen bedrijfsruimten met een bijzondere architectuur werden opgeleverd. Dit jaar volgde Haarlem met 32 vrijwel identieke units, nu zijn in Den Haag 26 units in aanbouw en daarna staat Utrecht op de rol.

De inspiratie voor het concept STOCK van FRESCH Real Estate werd gevonden in havengebieden. “De robuuste uitstraling en kwaliteit van oude havenloodsen spreekt mij erg aan”, zegt Guido Schmitt, directeur van FRESCH in Den Haag. “Wil je in zo’n oud gebouw andere functies onderbrengen, dan is een van de grootste uitdagingen om oplossingen te vinden voor zaken als lichttoetreding, energiehuishouding en isolatie. Die gebouwen zijn heel mooi, maar dergelijke aanpassingen maakt zo’n project ook kostbaar.”

Zijn zoektocht naar een betaalbaar alternatief voor een oude havenloods of kraanspoor resulteerde in het concept STOCK: eigentijdse, flexibele en karakteristieke bedrijfsgebouwen. Gebouwen van twee of drie lagen hoog, met de uitstraling van een stoere en industriële havenloods. Schmitt: “Maar tegelijkertijd met de kwaliteit en ‘look and feel’ van een woning dankzij de transparantie van de gevels, die op de begane grond helemaal open zijn. Zeker geen pijpenla met te veel beton of een saaie bedrijfshal met een roldeur. De units, met een grootte vanaf 230 m2, zijn flexibel in te delen en eenvoudig aan elkaar te koppelen. Door een opening te maken in de gemetselde tussenmuren zijn ruimten goed te verbinden. Ik ben heel trots op het resultaat.”

Dat resultaat was niet tot stand gekomen zonder de intensieve samenwerking met Byldis, specialist in duurzame en innovatieve bouwconcepten, en architect Dennis Hauer van Urban Climate Architects in Delft. Byldis is verantwoordelijk voor de engineering, productie en montage van de bedrijfsunits. “De start van onze samenwerking met FRESCH vond plaats in 2019 voor de bouw van STOCK Amsterdam. Aanvankelijk zag ik er niet zo snel een businesscase in. Een STOCK gebouw is eigenlijk te klein voor goede prefab productie”, zegt Thomas de Gruijter, commercieel directeur bij Byldis. “Wij zijn van origine goed in hoogbouw, dit is toch heel iets anders. Door het enthousiasme van Schmitt hebben we doorgezet; het werd de start van een langdurige en prettige samenwerking.”

Byldis heeft volgens De Gruijter in de voorbereiding veel geld en energie moeten steken in de engineering. “Dat heeft geleid tot een concept dat zich op meerdere plekken laat bouwen in dezelfde verschijningsvorm. Dan krijg je toch een goede businesscase. We hebben samen geïnvesteerd om het project haalbaar te maken.” Schmitt: “Gaandeweg hebben we ontdekt hoeveel units er minimaal nodig zijn om het project van de grond te krijgen.”

De geprefabriceerde betonnen gevelelementen van een STOCK gebouw zijn door Byldis geëngineerd in samenwerking met de architect, constructeur en uitvoerder.  De Gruijter: “We hebben een mal ontwikkeld voor de gevelelementen die op meerdere locaties kunnen worden toegepast. Het gaat om sandwichpanelen met een afgewerkte betonnen binnenwand en buitengevel en daartussen een isolatielaag. De buitengevel bestaat uit wit sierbeton van een speciaal mengsel. De stelkozijnen zijn ook al ingestort in het binnenblad. Wij produceren 60 tot 70 procent van het project vooruit, het grootste deel van de bouw vindt eigenlijk plaats in de fabriek. Het gaat om een gestroomlijnd proces onder geconditioneerde omstandigheden. Engineering, productie en montage sluiten bij ons naadloos op elkaar aan. En daarmee garanderen we een perfecte realisatie binnen een projectplanning. Wij bouwen supersnel. Eerst digitaal, daarna in onze fabrieken en uiteindelijk op locatie. Daardoor zijn we een stuk sneller dan traditionele bouwmethodes. Deze tijdwinst betaalt zich dubbel en dwars uit. Niet alleen in de kosten, maar ook in een snelle oplevertijd.”

Met als resultaat dat voor een STOCK project bij Byldis op het juiste moment een hele voorraad met gevelelementen klaar staat voor transport naar de bouwplaats. Zodra de fundering op de locatie klaar is, worden de gevelelementen met een continue stroom vrachtwagens op de bouw afgeleverd. Het gebouw wordt in een razend tempo als een meccanodoos in elkaar gezet, in 2 of 3 weken tijd. Alle gevelelementen moeten daarom snel op de bouwplek zijn. Ter plekke moeten dan nog de aluminium puien worden aangebracht. De Gruijter: “Aan een STOCK gebouw hoeft geen bouwkundig aannemer te pas te komen. Dat is best bijzonder. Op de bouwplaats heb je te maken met een compacte en overzichtelijke ploeg mensen. Voor de assemblage van de prefab gevelelementen heb je maar een paar man nodig. En we hoeven geen steigers op of af te bouwen.” Schmitt: “De binnen- en buitengevel hoeven niet meer te worden afgewerkt. Daar zit winst in. De tijd om er maanden over te doen, is er niet. Het was echt een uitdaging om dat voor elkaar te krijgen. Het vraagt een goede onderlinge coördinatie, daar moet iedereen op ingespeeld zijn. Dat was in het begin zeker even wennen.”

Het door Urban Climate Architects ontworpen architectonisch concept kan met kleine variaties worden aangepast aan de lokale omstandigheden. “We hebben onderzocht aan wat voor type bedrijfsruimte nu behoefte is”, zegt Hauer. “Welke omvang moeten de ruimtes hebben, hoe diep, en hoeveel lagen? Het is ook een zoektocht geweest hoe je de gevels het beste kunt opbouwen met de sandwichelementen. De architectuur is in principe overal hetzelfde.”

Het gebouw heeft een robuuste betonnen basis, maar met een opbouw die per locatie kan verschillen. Er kan worden ingespeeld op de specifieke situatie in verschillende steden. Zo staan de units in Amsterdam opgesteld in een lange rij, maar in Haarlem gaat het om 2 keer 16 units aan weerszijden van een binnenterrein. De beukmaat of de diepte van de units kan worden aangepast, afhankelijk van de stedenbouwkundige situatie. Hauer: “We moesten even afwachten hoe het in verschillende steden zou werken, maar het concept is tot nu toe in alle 4 steden enthousiast ontvangen. Ook door de welstand. ZZP’ers kunnen er terecht, maar ook andersoortige bedrijven. Een hele brede variatie is mogelijk. De mix die we van tevoren hadden bedacht, blijkt in de praktijk ook te werken.”