Das Didam-Urteil: ein Fluch oder ein Segen?

Am 26. November 2021 erließ der Oberste Gerichtshof ein wichtiges Urteil, das in der Praxis als "Didam-Urteil" bekannt ist. Kurz gesagt bedeutet es, dass, wenn eine Gemeinde eine Immobilie verkaufen möchte und es mehrere Bewerber gibt, diesen die Möglichkeit gegeben werden muss, miteinander zu konkurrieren. Anschließend muss ein öffentliches Auswahlverfahren (Ausschreibung) durchgeführt werden, das objektive, überprüfbare und angemessene Kriterien enthält, auf deren Grundlage eine Partei ausgewählt wird. Wenn das Geschäftsmodell eines Bauträgers weitgehend darauf beruht, Entwicklungspositionen von Kommunen auf einer Eins-zu-eins-Basis zu erhalten (wie wir es seit über 30 Jahren tun), bedeutet dies einen radikalen Richtungswechsel. Während wir früher auf der Grundlage großartiger Projekte mit einem angenehmen Prozess zum nächsten Projekt übergegangen sind, muss man sich jetzt um jedes Projekt bewerben. Andererseits kann man sich für viel mehr Projekte qualifizieren, die sonst eins zu eins vergeben wurden. Gegen die Grundsätze des Didam-Urteils ist natürlich nichts einzuwenden, aber führt es auch zu besseren Projekten und - was in Zeiten des akuten Wohnungsmangels nicht unwichtig ist - zu einer schnelleren Entwicklung?

Jetzt, knapp drei Jahre nach dem Urteil, ist es interessant, auf die große Vielfalt der Auswahlverfahren zurückzublicken, die wir erlebt haben. Auf der Grundlage von Dutzenden von Ausschreibungen mit dito Enttäuschungen, euphorischen Momenten, Überstunden und Tonnen von Euros haben wir die unterschiedlichsten Anfragen von Gemeinden vorbeiziehen sehen. Von völlig überfüllten, zentimeterdicken Auswahlrichtlinien bis hin zu ein paar A4-Blättern mit vagen Spezifikationen. Von flachen Grundstücksangeboten bis zu Anfragen, bei denen der Grundstückspreis vorgegeben ist und nur die Qualität zählt. Von Ausschreibungen, bei denen Sie eine anständige Entschädigung für die entstandenen Kosten erhalten, bis zu Ausschreibungen, bei denen Sie nichts erhalten und bei denen von fünf Parteien ohne Scham ein unverhältnismäßiger (finanzieller) Aufwand verlangt wird. Auf jeden Fall können wir sagen, dass wir als Unternehmen mit den verlorenen Auswahlen nun einen wesentlichen Beitrag zu einer Ausstellung mit dem Titel 'never built the Netherlands' leisten können. Erfreulicherweise sind wir auch noch in der Lage, ein paar Mal im Jahr einen preisgekrönten Beitrag zu leisten.

Wir sehen, dass die Kommunen mit der Art der Nachfrage zu kämpfen haben. Es ist immer noch sehr schwierig, das Ergebnis und vor allem die letztendliche Umsetzung dieses Ergebnisses in den Griff zu bekommen. Allzu oft machen sich Parteien auf der Grundlage von Versprechen, die sie nicht einhalten können, mit den Gewinnen aus dem Staub. Wenn sie diese Versprechungen während des Entwicklungsprozesses nicht vollständig "nachverhandeln" können, ist das Ergebnis dieser Versprechungen oft ein Projekt mit mittelmäßiger räumlicher Qualität, und das Projekt lässt sich nicht oder nur schwer verkaufen, selbst auf diesem Wohnungsmarkt, was zu Verzögerungen führt. Ein großer Nachteil einer Ausschreibung ist außerdem, dass die Kreativität des Marktes teilweise ungenutzt bleibt. Die Ausschreibung wird im Voraus so weit wie möglich in räumlichen, finanziellen oder programmatischen Grundsätzen festgelegt. Es kommt dann zu einer Stapelung der darin enthaltenen Ambitionen der Kommunen. Auf der einen Seite ist dies verständlich, aber die Tatsache, dass im Vorfeld "gepoldert" wird, bedeutet, dass die Kreativität eines Entwicklers, der eine großartige Vision hat, aber knapp außerhalb des Rahmens liegt, verpasst werden kann. Eine Konsultationsrunde im Vorfeld der Ausschreibung kann diesen Nachteil weitgehend ausgleichen. 

Erfreulicherweise gibt es aber auch sehr schöne Projekte. Die Qualität und Professionalität der Einreichungen hat in den letzten Jahren enorm zugenommen, aber glücklicherweise werden auch die Anfragen nach Vorschlägen besser. Es ist eine Spezialisierung geworden, man macht das nicht mehr nur nebenbei als Bauunternehmer. Wir lernen gemeinsam und werden hoffentlich gemeinsam mit den Kommunen zu einer idealen Ausschreibung kommen.