Einfache Lösungen für komplexe Probleme

Der Unterschriftenfetischist und Wohnungsbauminister Hugo de Jonge reist durch die Stadt und das Land, um mit Hingabe regionale Wohnungsbauprogramme zu unterzeichnen, die Raum für die Realisierung dringend benötigter Wohnungen schaffen sollen. Die fast schon heilige Zahl von 900.000 bis 2030 ist das Endziel. Bei den derzeitigen Markttrends mit steigenden oder stabilen Baukosten und sinkenden Renditen aufgrund steigender Zinsen eine schier unmögliche Aufgabe, die man am besten als Sisyphusarbeit bezeichnet. Das muss man dem gewitzten Minister lassen, der über endlosen Opportunismus verfügt. Die Beilegung der Immobilienkrise ist ein gordischer Knoten, bei dem man ein Problem löst und ein anderes auftaucht. 

Die Marktteilnehmer tragen nur zu gern zur Lösung des von den Medien wahrgenommenen Problems von Hugo de Jonge bei und lassen sich allerlei kreative Lösungen einfallen. Architekten entwerfen inbrünstig und liebevoll modulare Flex-Homes, in denen man sein Badezimmer im Handumdrehen in einen Anbau für die 90-jährige Schwiegermutter umwandeln kann, denn in den Niederlanden werden alle Pflegeheime umgestaltet. Die Bauunternehmer bauen rücksichtslos alle Arten von Wohnfabriken auf, die innerhalb der Zeit, in der Sie auf der Toilette die Nummer zwei machen, ein Haus vor Ort zusammengebaut haben. Alles unter dem Motto "schneller und billiger", denn wenn wir es schneller und billiger machen, löst sich das Problem der 900.000 Wohnungen im Handumdrehen. 

Das ist natürlich völliger Blödsinn. Wenn es so einfach wäre, hätten wir jetzt keine Wohnungsknappheit. Der Wohnungsmarkt ist ein komplexes Gefüge aus Wohnungsangebot und -nachfrage, das durch zentral regulierte Zinssätze gesteuert wird. Der Wohnungsmarkt ist mit einem unruhigen Grundstücksmarkt verknüpft, auf dem Spekulationen über Bebauungspläne und Programme den Preis für Grundstücke bestimmen und in die Höhe treiben. Das Ganze wird auch stark von der Regierung kontrolliert, die sich um Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit bemüht. Ein kafkaeskes Ganzes, das schwer zu kontrollieren ist und sicherlich nicht durch einfache Ideen und Initiativen gelöst werden kann. Die modularen Flex-Häuser der Architekten spielen in eine utopische, romantische Realität hinein, die es nicht gibt; schließlich will niemand seine 90-jährige Schwiegermutter direkt nebenan haben. Außerdem führt dies oft zu einem suboptimalen Business Case. Bauträger sind immer noch von der Friedman'schen Schule und werden niemals ein suboptimales Geschäftsmodell akzeptieren. Werkswohnungen von Bauunternehmern sind billig und wünschenswert, aber die Idee der Einheitsgröße gilt oft nicht in der widerspenstigen Praxis, wo innerstädtische Grundstückslagen oft unheilbar sind und eine individuelle Anpassung erfordern. Solche Initiativen von Marktteilnehmern sind Perlen vor die Säue, gut gemeint, aber unwirksam bei der Lösung der Herausforderung, vor der wir stehen. 

Einfache und lineare Lösungen für die Wohnungsknappheit gibt es nicht. Diejenigen, die behaupten, es gäbe sie, verkaufen Karotten für Zitronen. Das vielköpfige Ungeheuer muss von mehreren Seiten angegangen werden. Flexible Konzepte und preiswerteres Bauen mögen ein oder zwei Zutaten des Rezepts sein, aber sicher kein Allheilmittel. Außerdem muss der Wohnungsbauminister auch mit schwereren Geschützen als dem Stift aufwarten. Einfach nur ein paar Unterschriften unter Wohnungsbauprojekte zu setzen oder einen reichen Freund zu beraten, "reicht nicht aus". Als Schuss vor den Bug sehe ich eine Reihe von Lösungsansätzen, die, ob in Kombination oder nicht, dazu beitragen könnten, kurzfristig mehr Wohnraum zu schaffen. Einrichtung eines Fonds, aus dem Bauträger die durch steigende Zinsen und Baukosten entstehende unrentable Spitze zu günstigen Konditionen finanzieren können (eine Art NOW-Koronagraph). Weitere Regulierung des Immobilienmarktes zur Verhinderung von Grundstücksspekulationen, um die preistreibende Wirkung und damit unerreichbare Restwerte von Grundstücken zu begrenzen. Einbringung eigener Positionen der Regierung in die Entwicklung und Einschränkung der Einspruchsmöglichkeiten im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens und der Baugenehmigung.

Die Lösung der gegenwärtigen Krise lässt sich nicht in einer oder zwei Maßnahmen zusammenfassen. Es wird ein Paket von Maßnahmen sein müssen, die auf die verschiedenen Facetten des Wohnungsmarktes eingehen. Selbst wenn diese Lösungen zu noch mehr Unpopularität des Ministers führen. Die vergangenen Jahrzehnte haben gezeigt, dass weichherzige Herrschaften stinkende Wohnungswunden hinterlassen