De verbindende kracht van gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling is in de wereld van bouwen nog een relatief jong vak. Het is pas eind vorige eeuw echt in zwang geraakt met de ontwikkeling van de Vinex-locaties. Voor die tijd hielden projectontwikkelaars zich vooral bezig met de ontwikkeling van individuele gebouwen. Daar is in een paar decennia tijd dus fors verandering in gekomen. 

Zowel binnen de stad als daarbuiten hebben we geleerd hoe we complete woongebieden kunnen creëren, een proces waarbij vaak een veelvoud aan partijen en belanghebbenden bij betrokken is. Lag bij de Vinex-gebieden de nadruk aanvankelijk vooral op het wonen, inmiddels weten we dat diverse functies die elkaar versterken –  al dan niet in tijdelijke vorm – een gebied aantrekkelijk maken. 

Monofunctioneel, bijvoorbeeld wonen, werken óf winkelen, heeft plaatsgemaakt voor mixed-use. Deze diversiteit maakt gebiedsontwikkeling een geweldig mooi en inspirerend vak dat steeds om nieuwe kennis vraagt en dat beantwoordt aan grote maatschappelijke opgaven, zoals duurzaamheid (energie, klimaatopgave en circulariteit) én betaalbaarheid. 

Niet voor niets is daarvoor 15 jaar geleden de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling opgericht.

Voor de nabije toekomst wordt de lat in termen van ambities, kennis, kunde en urgentie alleen nog maar hoger gelegd, zo is mijn verwachting. We staan voor grote vraagstukken in Nederland die veelal ruimtelijke consequenties hebben. 

Ga maar na: klimaatverandering, vergrijzing, de toekomst van de landbouw, energietransitie, nieuwe vormen van mobiliteit en niet in de laatste plaats de enorme gewenste productie van één miljoen woningen. Al deze opgaven moeten vaak in gecombineerde vorm een plek krijgen op de schaarse grond van ons landje. Dat lukt niet door ze stuk voor stuk en sectoraal aan te vliegen. Het is een aanpak die ik in de praktijk toch nog helaas veel zie. En, die niet zelden tot frustraties leidt, zoals de geplande bouw van sommige windturbineparken. Puur als energie-oplossing van bovenaf aangevlogen met als gevolgen grote discussies en gebrek aan draagvlak. 

Ook het kavel voor kavel invullen van de ruimte – elk door een eigen opdrachtgever met een eigen ontwerper en bouwer – is niet meer van deze tijd. Door deze fragmentatie slagen we er namelijk niet in om de overkoepelende en gebiedsgerichte ambities te realiseren. Thema’s als duurzaamheid, mobiliteit en de ‘inclusieve’ stad kunnen namelijk veel beter worden waargemaakt door deze op het hoogste schaalniveau te borgen. Met name ook de functies die geen of niet direct geld opleveren maar maatschappelijk wel van groot belang zijn – zoals bijvoorbeeld het aanbieden van broedplaatsen en plekken voor stadslandbouw – moeten vanaf het begin in de gebiedsontwikkeling worden meegenomen en daarin een plek krijgen toebedeeld (ook in de grond- en vastgoedexploitatie).

In het buitenland zie ik inspirerende voorbeelden van gebiedstransformaties die ook voor de Nederlandse situatie heel goed toepasbaar kunnen zijn. Dat zal alleen van zowel publieke als private partijen nieuwe manieren van werken vragen. Beiden moeten hier hun verantwoordelijkheid in nemen. Het gaat om een integrale en toekomstbestendige kwaliteit van leven, die we met elkaar willen realiseren. Dat betekent dat we tevens integraal naar bestaande en nieuwe gebieden moeten kijken – met alle betrokken partijen. 

Bij opleidingen zoals de Master City Developer in Rotterdam wordt deze mindset en deze nieuwe werkwijze gedoceerd aan de stadsontwikkelaars van de toekomst. Ook breder in onze vastgoedsector kunnen we hiervan leren. We moeten durven samenwerken maar ook durven loslaten en de ander iets gunnen. Het opdrachtgeverschap voor ‘gebiedsontwikkeling 2.0’ moeten we op een andere manier organiseren, waarbij naast de overheid ook marktpartijen zich voor langere tijd aan gebiedsontwikkelingen verbinden. 

Voor de toekomst ligt daar – nu het gesprek over de nieuwe ronde met verstedelijkingslocaties volop wordt gevoerd – een belangrijke uitdaging.