Simpele oplossingen voorcomplexe problemen

Signatuurfetisjist alsmede minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge reist stad en land af om met devotie overal handtekening te zetten onder regionale woondeals, die ruimte moeten geven aan het realiseren van de broodnodige woningen. Het nagenoeg sacrale getal van 900.000 tot 2030 is het einddoel. Met de huidige marktontwikkelingen van stijgende of stabiliserende bouwkosten en teruglopende opbrengsten door de stijgende rente, een schier onmogelijk opgave die zich als best laat omschrijven als sisyfusarbeid. Ik geeft het de gesoigneerde minister, met eindeloos opportunisme, te doen. Het vlottrekken van de wooncrisis is een gordiaanse knoop, waarbij je het ene probleem oplost en het andere komt bovendrijven. 

Marktpartijen willen maar al te graag bijdragen aan het oplossen van het, door de media percipieerde, probleem van Hugo de Jonge en komen met allerlei soortige creatieve oplossingen. Architecten ontwerpen met vurige passie en liefde modulaire flexwoningen waarbij je binnen een handomdraai je badkamer kunt omzetten naar een dependance voor je 90-jarige schoonmoeder, omdat alle verpleeghuizen in Nederland gesaneerd worden. Aannemers stampen rücksichtslos allerlei woonfabrieken uit de grond, die binnen de tijd dat jij nummer twee op de wc doet, een woning op locatie hebben geassembleerd. Alles onder de noemer sneller en goedkoper, want als we het sneller en goedkoper doen, lost dat probleem van die 900.000 woningen zich binnen no-time op. 

Complete kolder natuurlijk. Als het zo simpel was geweest, dan hadden we nu geen woningtekort gehad. De woningmarkt is een complex geheel van vraag en aanbod van woningen, gestuurd door centraal gereguleerde rentestanden. De woningmarkt is gekoppeld aan een getroebleerde grondmarkt waar speculaties over bestemmingen en programma’s de prijs van grondposities bepalen en opdrijven. Dit geheel wordt ook nog een sterk gestuurd vanuit de overheid, met ambities voor betaalbaarheid en duurzaamheid. Een kafkaiaans geheel die zich maar lastig laat sturen en zich zeker niet laat oplossen door simplistische ideeën en initiatieven. De modulaire flexwoningen van architecten spelen in op een utopische romantische werkelijkheid die niet bestaat; uiteindelijk wil niemand zijn of haar 90-jarige schoonmoeder direct naast de deur. Tevens leidt dit vaak tot een suboptimale businesscase. Ontwikkelaars zijn nog steeds van de Friedmaniaanse school en zullen nooit een suboptimale businesscase accepteren. De fabriekswoningen van aannemers zijn goedkoop en gewenst, maar de one-size-fits-all-gedachte is vaak niet van toepassing in de weerbarstige praktijk, waar binnenstedelijke grondposities vaak incourant zijn en vragen om maatwerk. Dergelijke initiatieven van marktpartijen zijn parels voor de zwijnen, goed bedoeld, maar niet effectief om de uitdaging waarvoor we staan op te lossen. 

Simpele en lineaire oplossingen voor het woningtekort bestaan niet. Diegene die dat wel beweren, verkopen knollen voor citroenen. Het veelkoppige monster zal vanuit diverse facetten moeten worden aangepakt. Flexibele concepten en goedkoper bouwen zijn mogelijk één of twee ingrediënten van het recept, maar zeker geen panacee. Daarnaast zal de minister van Volkshuisvesting ook met zwaarder geschut moeten komen dan de pen. Simpelweg een paar handtekeningen onder woondeals zetten of een rijke vriend adviseren ‘just doesn’t do the trick’. Als schot voor de boeg zie ik een aantal oplossingsrichtingen die, al dan niet in combinatie met elkaar, kunnen bijdragen aan meer woningen op korte termijn. Een fonds oprichten waaruit ontwikkelaars de onrendabele top, ontstaan door stijgende rentes en bouwkosten, tegen gunstige voorwaarden kunnen financieren (soort NOW-coronasteun). Het verder reguleren van de vastgoedmarkt om speculaties op grond te voorkomen, wat perk en paal stelt aan het prijsopdrijvende effect en daarmee de onhaalbare residuele grondwaardes. Het in ontwikkeling brengen van eigen posities door de overheid en het inperken van bezwaarmogelijkheden tijdens de bestemmingsplanprocedure en bouwvergunning.

De oplossing van de huidige crisis laat zich niet vatten in één of twee maatregelen. Het zal een pakket van maatregelen moeten zijn die inspelen op de diverse facetten van de woningmarkt. Ook als deze oplossingen tot nog verdere impopulariteit leiden van de minister. De afgelopen decennia hebben wel aangetoond dat zachte heelmeesters stinkende woonwonden maken…