The New Citizen zet de toon in Nieuwegein

Onder de naam City wordt momenteel de westelijke zijde van het centrumgebied van Nieuwegein grootschalig onder handen genomen. Met een nieuw OV-knooppunt en 2.200 nieuwe woningen wil de gemeente Nieuwegein aantrekkelijker maken als woongebied naast grote buur Utrecht. Wonen in de provinciale hoofdstad is bijkans onbetaalbaar geworden, waarom dus niet wonen op nog geen vijftien minuten van Utrecht CS, met de sneltram die voor de deur stopt? Medio volgend jaar kan dat in The New Citizen, een woontoren met 128 appartementen, die straks als een uitroepteken naast het nog te bouwen OV-knooppunt staat. Het is de eerste woontoren die de nieuwe binnenstad van Nieuwegein markeert.

The New Citizen is onderdeel van het project Weverstede, een ontwikkeling van Fresch Real Estate die tevens bestaat uit twee lagere woontorens op een woonblok samen met een andere ontwikkelaar. De lagere torens zijn inmiddels doorverkocht, The New Citizen blijft eigendom van Fresch. De betrokkenheid van Fresch heeft zijn oorsprong in 2015. Guido Schmitt, partner bij ontwikkelaar Fresch Real Estate: “Zo’n acht jaar terug zijn wij begonnen met de aankoop van de eerste kantoorgebouwen in dit gebied, met de intentie om ze op te knappen naar label A. Ondertussen hadden de gemeente Nieuwegein en de provincie Utrecht het plan opgevat om de westzijde van het centrumgebied te upgraden. Wij kregen de vraag om daarin mee te denken. We hebben toen Urban Climate Architects, waar we eerdere projecten mee hebben gedaan, ingeschakeld om samen kritisch te kijken naar de haalbaarheid. We hebben dat heel zorgvuldig en geduldig aangepakt en dat heeft geleid tot een definitief plan voor dit deelgebied aan de Zuidstedeweg.”

In het gebied staan (en stonden) veel kantoorgebouwen van twintig, dertig jaar oud. “Er is enige tijd geprobeerd dit soort kantoren om te katten tot woongebouwen”, vertelt Dennis Hauer, architect en directeur van Urbane Climate Architects (UCA). “Ze bleken echter beperkt houdbaar en de inhaalslag die je moet maken om ze energetisch naar een acceptabel niveau te brengen, is te groot en maakt sloop en nieuwbouw goedkoper. De gemeente heeft nu een andere kijk op hoe je zo’n gebied ontwikkelt en gebruikt, daardoor staan meer gebouwen nu op de nominatie voor sloop. Doel is om er een aantrekkelijk stedelijk gebied van te maken met een grotere dichtheid, het introverte winkelcentrum naar buiten te keren en het openbaar vervoer aan te pakken. We hebben nauw samengewerkt met de stedenbouwkundige dienst van de gemeente, zodat we met onze plannen haar visie mee konden nemen en erop konden reageren.” 

“Wat in dit project opvallend mag heten, is de rol van de provincie”, vult Schmitt aan. “Die doet vanaf het begin enthousiast mee en speelt  – niet alleen met geld – een belangrijke rol als aanjager. Ze nam belangrijke stappen waardoor de gemeente snel verder kon met het proces. Als ontwikkelaar ben je normaliter geen gesprekspartner van de provincie, dat is de gemeente, maar hier zat iedereen aan tafel en dat heeft zeker te maken met het belang van deze ontwikkeling in relatie met de stad Utrecht. Ik vind dat een opsteker en zou voor de toekomst graag zien dat de provincie vaker een actieve rol speelt bij gebiedsontwikkeling.”  

Het resultaat van dit proces is een groep gebouwen – toren A, B en C van resp. 35, 45 en 65 meter hoog, waarvan de eerste twee op een gedeelde onderbouw staan. “We mochten niet hoger dan 65 meter”, stelt Hauer. “Met de oplopende hoogte hebben we vanaf de hoek een markant punt en accent gemaakt, die beperkte schaduwwerking heeft op de andere onderdelen van het plan. We hadden als eerste concept de tweedeling Brooklyn versus Manhattan, meer gesloten versus meer open. Toren A en B worden in dit concept als bakstenen bouwblok uitgevoerd, toren C, wat The New Citizen is gaan heten, is extroverter en lichter van kleur en materiaal. Deze hoogste toren is uitgewerkt met keramische tegels op de onderste zes lagen en met een aluminium gevel met grotere glasopeningen op de hogere lagen. Die opdeling heeft ook te maken met de geluidsbelasting van de Zuidstedeweg. Een verticale groene scheg van de derde tot bovenste laag breekt het grote volume op en brengt biodiversiteit naar een grotere hoogte.” 

De bouw van The New Citizen wordt uitgevoerd door Akor waarbij René van Dompseler de bouwdirectie voert namens Fresch. Schmitt: “Met UCA en enkele adviseurs, waaronder Overdevest en Diocon, hebben we de ontwerpfase in BIM tot de bouwaanvraag gedaan. Voor het vervolgtraject zochten we een partij die mee kon rekenen en denken in bouwteamverband en 100% risicodragend wilde participeren. Dat bleek alleen Akor te willen en dat bleek een goede greep. Zij heeft het project technisch uitgewerkt en omgezet naar vrijwel volledig prefab.” Projectleider namens Akor is Jeffrey Ossendrijver: “Wij hebben het BIM-model van UCA overgenomen, waar nodig aangepast, er een coördinatiemodel van gemaakt en dit met onze bouwpartners verder uitgewerkt. De toren is 21 verdiepingen hoog en staat pal naast de tramhalte, dat wil je niet traditioneel aanpakken. Alleen al de langere bouwtijd is in een onzekere markt al reden genoeg om in prefab te werken. En het is logistiek beter te managen.”

Alleen de fundering van The New Citizen is in het werk gestort met geboorde palen om de overlast te beperken. Ossendrijver: “Alles daarboven hebben wij in prefab geëngineerd en gebouwd. Voor het casco hebben we het CD20-systeem toegepast met dunne vloeren, waarmee we elke week een verdieping konden maken. De volledig prefab gevel van WVH volgde hier kort op zodat de verdiepingen snel wind- en waterdicht waren voor de afbouw. In week 5 zijn we begonnen met de prefab betonwanden op de eerste verdieping, net voor het zomerreces hebben we het hoogste punt gevierd met de ruwbouw en eind september zat de hele gevel er in. Dat kan alleen met prefab en bovendien steigerloos. De balkons zijn er achteraf aan gehangen.” Ontwikkelaar Schmitt is nog steeds onder de indruk: “Hoe onze toren is gerealiseerd: alles paste als legoblokken vlekkeloos in elkaar. We nemen dat meestal ter kennisgeving aan, maar het is ongekend goed en snel verlopen, tot en met de afbouw aan toe.”

The New Citizen is ook een duurzaam gebouw. Hauer: “De Trias Energetica begint met het beperken van de vraag en de warmtevraag is hier gewoon erg laag. Dat is vooral bereikt met een WKO-installatie die met Eneco voor de Weverstede wordt aangelegd. Aanvullende energieopwekking gebeurt met PV-panelen op de daken. De woningen zijn uitgevoerd met een gebalanceerd ventilatiesysteem en beschikken over een goed geïsoleerde schil met triple glas, vloerverwarming en -koeling. Heel comfortabel, en de ramen kunnen open, ook langs de Zuidstedeweg. Met kozijnen tot op de grond op de hogere lagen geeft dat een extra aangename woonervaring.”

De nieuwe woontoren is een fraaie toevoeging die de start markeert van het vernieuwde centrum van Nieuwegein. “Met de ligging op nog geen kwartier met de tram naar het stadshart van Utrecht bedienen we een grote doelgroep met kwalitatief hoogwaardige woningen”, concludeert Schmitt. “Dat bleek wel uit de ruim tweeënhalfduizend inschrijvingen die we binnenkregen en de grote aanloop op de open dag. Wij zien de toekomst van Nieuwegein met veel vertrouwen tegemoet.”